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解读牡政办规[2018]9号

作者: 来源: 更新时间:2018-05-07

                       关于牡丹江市前期物业服务履约保证金

管理办法的起草说明

 

一、制定文件的必要性

一是《牡丹江市住宅物业管理条例》授权的需要。我市作为全省第二批设区的地级市赋予立法权的城市,率先在省内出台了《牡丹江市住宅物业管理条例》,从法律层面依法管理、依法规范、依法完善解决物业管理中市场发育不完善、管理服务不到位和各方主体责任不明晰等问题。

二是物业管理实际工作的需要。2014年,为了加强和规范我市物业管理工作,市政府出台了《牡丹江市物业管理办法》等7个规范性文件,对物业管理体制、机制进行了改革和创新,取得了明显效果。但在实际工作中,一些新问题、新矛盾也在不断出现,亟需制定相关的配套措施来规范物业管理活动。为了贯彻《牡丹江市住宅物业管理条例》在5月1日施行,结合条例的相关内容,制定了《牡丹江市前期物业服务履约保证金管理办法》,对解决前期物业服务阶段如何加强对物业服务履约行为的监管进行了明确的规定。本办法建议政府与《条例》同步施行。如果不立即施行的话,将有碍保障重大公共利益。

二、制定文件的法律依据

《办法》以《物业管理条例》《牡丹江市住宅物业管理条例》等法律法规为主要依据,以《牡丹江市物业管理办法》实施以来的成功经验为基础,并参考沈阳、哈尔滨市等外地市招投标、履约保证金等方面的先进经验做法,结合我市物业管理工作实际,充分考虑建设单位、物业服务企业和业主各方主体的合法权益,强化了政府组织、监督和指导作用,制定了本措施。

三、《办法》需要规范的主要内容

从我市物业管理实际情况看,很多物业服务纠纷集中在前期物业服务阶段,成为物业服务矛盾的核心症结,多体现在前期物业服务阶段,物业服务企业只收费不服务,或多收费少服务,物业服务企业擅自退出管理,造成小区生活秩序混乱等问题,引发物业企业和业主之间的矛盾纠纷。为了防止前期物业服务阶段物业服务企业擅自退出管理,《牡丹江市住宅物业管理条例》规定了“建立前期物业服务履约保证金制度。”目的是对前期物业服务企业在承接物业项目时,按照规定向物业所在地区、县(市)物业管理行政主管部门缴存前期物业服务履约保证金,以确保当前期物业服务企业擅自退出后的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等费用保证。《牡丹江市前期物业服务履约保证金管理办法》从缴存、使用、补缴、退还等环节进行了明确的约定。为此,一是确定了前期物业履约保证金实行企业缴存、政府监管、专户存储、专款专用的原则;二是明确了保证金按照前期物业服务费用年度应收额的10%比例一次性缴存及余额不足应交额50%时应在规定的时间内予以补足;三是明确了由各区、开发区物业行政主管部门设立专户建立监管档案并做好监督使用以及具体的使用情形和返还的条件,