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解读牡政办规[2018]10号

作者: 来源: 更新时间:2018-05-07

                           关于牡丹江市物业管理招标投标

管理办法的起草说明

 

为保证《牡丹江市住宅物业管理条例》于5月1日顺利实施,按照市政府工作部署和条例的相关要求,我局起草了与《条例》配套的规范性文件,《牡丹江市物业管理招标投标管理办法》(以下简称《办法》),现就有关情况说明如下:

一、制定《办法》的必要性

一是《牡丹江市住宅物业管理条例》授权的需要。我市作为全省第二批设区的地级市赋予立法权的城市,率先在省内出台了《牡丹江市住宅物业管理条例》,从法律层面依法管理、依法规范、依法完善解决物业管理中市场发育不完善、管理服务不到位和各方主体责任不明晰等问题。

二是物业管理实际工作的需要。2014年,为了加强和规范我市物业管理工作,市政府出台了《牡丹江市物业管理办法》等7个规范性文件,对物业管理体制、机制进行了改革和创新,取得了明显效果。但在实际工作中,一些新问题、新矛盾也在不断出现,亟需制定相关的配套措施来规范物业管理活动。为了贯彻《牡丹江市住宅物业管理条例》在5月1日施行,结合条例的相关内容,制定了《牡丹江市物业管理招标投标管理办法》,对解决前期物业服务阶段如何加强对物业服务履约行为的监管进行了明确的规定。这两个办法建议政府同步施行。如果不立即施行的话,将有碍保障重大公共利益。

二、制定《办法》的法律依据

《办法》以《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》《牡丹江市住宅物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房〔2003〕130号)等法律法规为主要依据,以《牡丹江市物业管理办法》实施以来的成功经验为基础,并参考沈阳、哈尔滨市等外地市招投标等方面的先进经验做法,结合我市物业管理工作实际,充分考虑建设单位、物业服务企业和业主各方主体的合法权益,强化了政府组织、监督和指导作用,制定了本措施。

三、《办法》需要规范的主要内容

从我市物业管理实际情况看,很多物业服务纠纷集中在前期物业服务阶段,成为物业服务矛盾的核心症结,多体现在建管缺乏有效衔接,建管双方责任不明晰,建设单位在开发建设过程中遗留的工程质量和配套不完善等问题,从业主入住后暴露出来,建设单位不履行保修责任,业主投诉强烈,物业服务企业又无法解决,导致矛盾激化。为了防止和化解这些矛盾,《条例》强化了前期物业服务招投标管理,规定“市物业管理行政主管部门负责建立市统一的物业管理招投标平台,并制定具体的住宅物业招投标管理办法”。按照规范操作、公平公正、促进竞争的原则,《办法》将现有的五个物业管理招投标平台搭建为一个平台,实行招标机构代理制度,建立全市物业管理招标专家库。前期物业项目招标人为建设单位,并由建设单位从招标代理机构库中抽取一家机构作为实施单位,根据招标条件和评标规则组织评标专家确定中标物业服务企业。物业行政主管部门从既当运动员又当裁判员完全转换为裁判员,每个前期物业项目招投标由辖区和市级两级物业管理行政主管部门共同履行监督职责。《牡丹江市物业管理招标投标管理办法》从总则、招标、投标、开标、评标、中标和附则等方面进一步规范了前期物业项目招投标活动。既有的物业项目,业主大会不采取协议方式选聘物业服务企业的,可以通过统一的物业管理招投标平台进行招标。