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牡政规〔2023〕2号 牡丹江市人民政府关于印发牡丹江市商品房预售资金监管暂行办法的通知

作者:     来源:      更新时间:2023-07-14     时效:现行有效

  各县(市)、区人民政府,市政府各有关直属单位:
  《牡丹江市商品房预售资金监管暂行办法》已经市政府第17届29次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
  牡丹江市人民政府
  2023年7月14日
  牡丹江市商品房预售资金监管暂行办法
  第一条为规范商品房预售资金监督管理,确保商品房预售资金主要用于相关工程建设,保障预售商品房当事人的合法权益,维护房地产市场的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》及国家和省相关规定,结合我市实际,制定本办法。
  第二条凡在我市市区(东安区、西安区、阳明区、爱民区以及经济开发区)内批准预售的新建商品房建设项目,在不动产首次登记完成前,其商品房预售资金的存入、使用和监督管理工作,适用本办法。
  第三条本办法所称商品房预售资金(以下简称“预售资金”),是指房地产开发企业取得商品房预售许可证后将其开发建设的商品房建设项目内的可销售房源,在不动产首次登记完成前预先出售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括但不限于购房定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房款)。
  第四条市房地产行政主管部门(以下简称“监管部门”)负责对市区内商品房预售资金的存入、使用实施监督管理。主要履行以下职责:
  (一)全过程监督预售资金的实施情况;
  (二)受理《商品房预售资金监管协议》的备案工作;
  (三)受理房地产开发企业商品房预售资金拨付申请;
  (四)监督受委托商业银行(以下简称:监管银行)在预售资金存入、使用中违法违规行为;
  (五)预售资金监管其他有关工作。
  第五条人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。由监管部门牵头,人民银行、银保监部门配合,依据各自职责相应建立预售资金监管协调机制。
  第六条监管部门会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式,确定具备条件的多家商业银行开展新建商品房预售资金监管业务。
  中标的商业银行,应当通过市政府或监管部门门户网站予以公示。
  第七条监管部门与监管银行签订《牡丹江市商品房预售资金监管金融服务合作协议》,在监管银行开立预售资金监管专用存款账户(以下简称“监管专户”),账户名称为“牡丹江市住房和城乡建设局商品房预售资金监管专户”。
  第八条新批准预售的整个商品房建设项目(以下简称“监管项目”)全部纳入预售资金监管范围(含上市公司)。
  在申请商品房预售许可前,房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则在已中标监管银行监管专户内开设预售资金监管子账户(以下简称监管账户)。原则上一个商品房项目应在同一个银行开设监管账户。监管项目的预售资金要全部存入监管部门开立的监管专户内,监管专户应按楼盘项目下设监管账户,封闭运行,实行独立监管。监管专户不得支取现金。
  第九条房地产开发企业应配合预售资金监管。针对监管项目的预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容与监管部门、监管银行等相关单位共同签订《商品房预售资金监管协议》。
  《商品房预售资金监管协议》主要包括下列内容:
  (一)各方当事人(单位)的名称;
  (二)监管项目的名称、坐落位置、用地情况、建筑面积及商品房套数、工程预算、预计售楼款监管项目范围和监管额度;
  (三)监管资金支出使用“节点”的控制要求;
  (四)监管资金的收存、支出方式及支配比例;
  (五)各方主体的权利义务;
  (六)违约责任及争议解决方式;
  (七)约定的其他事项。
  协议主要内容要在预售方案中予以明确,并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。
  监管银行按照《商品房预售资金监管协议》履行责任、义务,配合相关部门共同做好预售资金监管工作。
  第十条房地产开发企业、监管银行、工程监理单位在签订《商品房预售资金监管协议》的同时,房地产开发企业应主动向监管银行提供以下资料并对材料的真实性负责:
  (一)各分部工程施工单位名称;
  (二)监管项目的工程形象进度表;
  (三)监管项目工程预算(计划);
  (四)监管项目的投标文件、中标通知书;
  (五)监管银行要求的其它资料。
  第十一条房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时,向监管部门提供已生效的《商品房预售资金监管协议》,并签订自愿接受商品房预售资金监管的协议(承诺)。
  《商品房预售许可证》上需载明监管账户信息,并在商品房销售现场显著位置,及监管部门门户网站上进行公示。
  第十二条监管项目的预售资金须直接存入监管账户。房地产开发企业在预售商品房过程中,有责任义务告知购房人缴款方式、存入账户,并将监管账户信息记载入《商品房买卖合同》内。房地产开发企业需将已在监管部门备案的《商品房预售资金监管协议》提供给办理按揭贷款的商业银行和住房公积金贷款管理部门备案。购房人申请商业性个人住房贷款或住房公积金贷款的,贷款合同中应将监管账户作为到账账户,金融机构应将各类贷款直接发放至监管账户。
  房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款发票。纳入预售资金监管的房地产开发企业不得直接向购房人收取房价款或通过变相办法收取保证金等形式收取房价款。
  监管部门要健全完善商品房网签备案系统,办理《商品房买卖合同》网签备案时,商品房预售资金应当按要求同步存入监管账户,并应当对预售资金入账情况定期进行核实。
  第十三条预售资金使用实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目预售监管资金时,应当向监管部门提出书面申请及附带发票等相关资料。符合本办法规定的,监管部门在两个工作日内,将房地产开发企业的申请批转给监管银行。房地产开发企业要对提交材料的真实性负责。
  第十四条依据本办法规定,相关部门按照监管项目分别建立预售资金存入、支出台账,并根据监管项目分部分项工程预算、资金使用计划等要求严格审核查验房地产开发企业监管资金使用申请,监管项目的相关资料符合拨付条件的,监管部门在两个工作日内完成复核备案工作。监管银行收到监管部门出具的备案证明及资金拨付相关手续,依据本办法规定及财务管理相关规定核实拨付资金、拨付账户,在三个工作日内完成拨付。
  监管资金必须用于监管项目的建设,符合资金拨付相关法律法规的前提下,原则上直接拨付到房地产开发企业申请使用资金所涉及的企业和单位,并按相关规定履行资金拨付财务手续。
  监管部门在保障安全的前提下会同监管银行推动商品房网签备案系统和监管银行业务管理系统对接,加强商品房网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享,推行网上申请、审核、拨付,“全程网办”,提高服务质量和资金拨付效率。
  第十五条监管银行要严格按照《商品房预售资金监管协议》做好监管账户监控。并主动配合监管部门对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用等情况进行监督检查。发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的,应当停止拨付,并立即告知监管部门及时做出处理。
  第十六条自本办法施行之日起,新摘牌待建地块和已摘牌地块内未办理商品房预售许可证(不包括已经分批、按栋办理的项目)的所有商品房开发项目,应全部纳入预售资金监管范围。对已摘牌地块、已经分批、按栋办理商品房预售许可证的项目,由城区政府或经开区管委会比照本办法自行实施监管,或者由市政府另行研究明确。
  预售资金监管额度的确定:监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度,由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素综合确定。购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金,应当全部直接存入监管账户实施监管。房地产开发企业不得转存入其他账户。
  监管账户内的资金达到监管部门根据项目交付入住的投资标准确定的监管额度后,应随着工程建设投资进度相应递减监管额度。超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用,但必须明确资金支出的合理事由后再履行审批程序。
  第十七条房地产开发企业可以按照预售商品房项目的工程建设进度、建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出,在监管额度范围内按以下“项目节点”申请支取监管资金:
  (一)地下结构完成,且建设层数达到二分之一,并取得商品房预售许可证后,应当提交房地产开发企业、施工单位、监理单位三方出具的证明;
  (二)主体工程完工后;主体工程完工是指建筑物主体结构封顶后,内外部装修、水电气暖等配套设施全部完成。应当提交房地产开发企业、施工单位、监理单位三方出具的证明;
  (三)取得工程质量竣工验收备案证的;
  (四)预售商品房完成不动产首次登记后,扣除国家、省、市规定的各类保证金后,可以申请支取剩余的商品房预售监管资金及全部利息。并可按照预售资金三方监管协议,由房地产开发企业向监管部门申请解除商品房预售资金监管,经核实同意后可解除预售资金监管。
  对高层或者大体量建筑,可增加建设层达三分之一、三分之二等节点。对低能耗商品房项目,可根据工程建设需要增加拨付节点,适时拨付。对按标准实施全装修的商品房项目,可增加装修完成拨付节点。特殊情况拨付节点标准及拨付(保留)比例由监管部门另行研究确定。
  第十八条监管部门应当加强对商品房预售资金监管专户的监督管理,做到专款专存、专款专用,必须用于监管项目建设。监管额度内的资金,在商品房项目完成房屋不动产首次登记前,监管银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业,其上级集团公司不得抽调。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外,人民法院不得采取扣划措施。
  不得将商品房预售监管资金用于支付其他项目或个人、企业借(贷)款的本金和利息,不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等与工程建设无关的费用。不得代扣代缴农民工保证金、人防结建费、工程担保资金、城市基础设施配套费等行政事业性收费和各类应缴基金、税金。
  监管项目房地产开发企业提供商业银行出具的该监管项目的现金保函,请求释放预售资金监管账户相应额度资金的,监管部门可以予以准许。如保函额度和有效期可覆盖该监管项目额度和周期,可不进行预售资金监管。保函使用条件、内容要求及工作流程等由监管部门会同金融监管部门研究确定。
  第十九条房地产开发企业与购房人达成退房协议并已办理完注销《商品房买卖合同》备案手续需退还购房款的,房地产开发企业可以向监管部门申请解除、退还对该部分资金的监管。监管部门核实后,书面通知监管银行解除该部分资金的监管,监管银行将已入账的购房款直接退返给购房人。
  预售资金监管期间,发生监管银行、监管账户、房地产开发企业名称变更、项目转让等情形的,房地产开发企业需办理预售资金监管相关变更手续。
  第二十条法院等有关部门出具法律文书,拟对监管专户进行冻结和扣划资金的,应当及时通知监管部门。监管银行接到人民法院冻结预售资金监管账户手续及指令时,应当立即办理冻结手续,并有责任、义务在第一时间将冻结、扣划资金情况告知监管部门,并向有关部门证明预售资金及监管专户的性质。监管部门应组织相关部门、人员及时对接执法部门做好政策解释,在合法合规的前提下确保监管资金安全。
  第二十一条商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后,房地产开发企业、监管项目建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金,或者购房人因购房合同解除申请退还购房款,在合法合规前提下,经监管部门和人民法院审核同意的,监管银行应当及时支付,并将付款情况及时向相关的人民法院进行报告。监管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请,未尽监督审查义务违规批准用款申请,导致资金挪作他用,损害保全申请人或者执行申请人权利的,依法承担相应责任。
  第二十二条房地产开发企业因“一房多售”“无证售房”等非法行为和重大信访案件,以及以签订《商品房买卖合同》作为民间借贷合同的担保、套取工程建设资金、擅自截留挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入监管专户造成损失的,房地产行政主管部门应当停止监管项目的商品房预售、暂停拨付预售监管资金,禁止其使用网上打印《商品房买卖合同》功能,责令其限期改正。由于违规行为造成损失的,要在应拨付监管资金款项中足额暂扣作为解决问题的保证资金。同时,将其行为依法依规记入企业信用档案和黑龙江省失信及违法违规房地产开发企业名单。触犯法律法规的,要依法依规追究其相应法律责任。
  第二十三条监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明,造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售监管资金而影响工程按期竣工或其他损失的,监理单位应当承担相应的法律责任,并按相关的规定将其行为记入企业的信用档案,依据限制其参与其他项目的招投标等相关法规处理。
  第二十四条房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或监管银行相互串通,设立虚假资金账户、逃避监管或违规使用商品房预售监管资金的,造成严重后果的,监管部门应当停止监管项目的商品房预售、暂停拨付预售监管资金,禁止其使用网上打印《商品房买卖合同》功能,责令其限期改正。监管项目的工程监理单位或监管银行须承担连带责任,并依法追究相关责任人的责任。
  第二十五条监管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管额度确定、三方协议签订、账户款项划拨和监管等过程中,玩忽职守不作为、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密,并造成恶劣影响和严重后果的,由有关部门依法依规追究责任。
  第二十六条当监管项目存在逾期交付等重大风险隐患时,可以建立政府监管账户接管,实施封闭管理,保障账户资金安全,优先用于监管项目工程建设。
  第二十七条市委宣传部门要大力支持监管部门,组织新闻媒体通过广播、电视、报纸、互联网等做好宣传工作,让广大市民充分了解预售资金监管的目的、意义和作用,最大限度降低购房风险。
  监管部门及人民银行分支机构、银保监部门要做好政策解读、舆论引导和风险提示,提高公众对预售资金监管制度的知晓度,主动接受社会监督,发现违法违规行为,或收到相关投诉举报的,要及时进行查处。
  第二十八条以上资金监管过程中,遇有涉及监管资金的特殊情况,须履行市政府审批程序。
  第二十九条《商品房预售资金监管实施细则》及本办法规定的《牡丹江市预售资金监管金融服务合作协议》《商品房预售资金监管协议》等规范文本由监管部门负责制定。
  第三十条牡丹江市所属县(市)的预售资金监管可参照本办法执行。
  第三十一条本办法自2023年8月1日起施行。
  

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